Υποχρεωτική Πυροπροστασία – Ποιους αφορά – Διαδικασία – Προθεσμίες – Παρατάσεις – Πρόστιμα – Μελέτες Πυροπροστασίας

ΜΠΟΡΕΙ Ο ΓΕΙΤΟΝΑΣ ΝΑ ΜΠΛΟΚΑΡΕΙ ΤΗΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΤΟΥ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΜΟΥ & ΣΕ ΠΟΙΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ; 

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που σε διαμερίσματα διαπιστώνεται το κοινό όριο με το γειτονικό διαμέρισμα να διαφέρει από αυτό που ορίζει η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. 

Η διαμερισμάτωση αυτή, όπως ονομάζεται με την όμορη ιδιοκτησία δημιουργεί την ανάγκη της τροποποίησης της σύστασης ώστε πλέον να μπορούν τα επηρεαζόμενα διαμερίσματα να μεταβιβαστούν.

ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ Η ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

Πρόσφατα ψηφίστηκε νέα νομοθετική ρύθμιση (άρθρο 230 στο Ν. 5037/23.3.2023 ), σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται πλέον η μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικιών ΜΟΝΟ από τους ιδιοκτήτες των  γειτονικών διαμερισμάτων που έχουν το πρόβλημα αυτό,  δίχως πλέον  να απαιτείται η σύμπραξη του συνόλου συνιδιοκτητών του κτιρίου, όπως μέχρι τότε προβλεπόταν, όπου καθιστούσε όμηρους τους ιδιοκτήτες που ήθελαν να μεταβιβάσουν την ιδιοκτησία τους.

ΕΡΓΑΣΙΕΣ & ΕΓΓΡΑΦΑ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΜΟΝΟΜΕΡΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ

Το καλό σενάριο είναι ο γείτονας αρχικά να βρεθεί και να είναι πρόθυμος να συναινέσει στο να γίνει η μονομερής τροποποίηση αναλαμβάνοντας και φέρνοντας σε πέρας όλες τις παρακάτω υποχρεώσεις που αφορούν στο διαμέρισμά του.

Οι υποχρεώσεις και για τις δύο ή και περισσότερες επηρεαζόμενες ιδιοκτησίες για την μονομερή τροποποίηση είναι:

1. Δηλώσεις του Ν. 4495/17 προκειμένου να δηλωθούν όλες οι  αυθαίρετες κατασκευές στο σύνολό τους με την αποτύπωση των διαμερισμάτων και τη σύνταξη νέων κατόψεων.
2. Εξόφληση όποιων προστίμων προκύψουν με τις δηλώσεις αυτές και περαίωση της διαδικασίας υπαγωγής στον Ν. 4495/17.
3. Έκδοση πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης, συμπλήρωση ηλεκτρονικής ταυτότητας για το κάθε διαμέρισμα και σύνταξη πιστοποιητικού πληρότητας.
4. Έκδοση αποσπασμάτων κτηματολογικού διαγράμματος (για το κάθε ένα διαμέρισμα)
5. Αίτηση στον Δήμο για την χορήγηση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ των διαμερισμάτων αυτών
6. Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. για όλους τους επηρεαζόμενους ιδιοκτήτες.
7. Φορολογική και Ασφαλιστική ενημερότητα ομοίως για όλους

Υπάρχουν ωστόσο και πιο δύσκολες περιπτώσεις, που ο γείτονας δεν είναι εν ζωή και οι κληρονόμοι δεν έχουν εμφανιστεί. Τότε θα πρέπει να βρεθούν όλοι οι κληρονόμοι, να κάνουν αποδοχή κληρονομιάς και έπειτα να έχουν την καλή διάθεση να συμφωνήσουν αναλαμβάνοντας όλες τις παραπάνω κυρίως οικονομικές υποχρεώσεις.

ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΚΑΝΟΥΝ ΑΔΥΝΑΤΗ ΤΗΝ ΜΟΝΟΜΕΡΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ

Αντιλαμβάνεται κανείς ότι αν οι αυθαιρεσίες του γειτονικού διαμερίσματος αντιστοιχούν σε πρόστιμο για το  οποίο δεν μπορεί να ανταποκριθεί άμεσα ο ιδιοκτήτης γείτονας ή ακόμα αν έχει οικονομικές εκκρεμότητες π.χ. από ΕΝ.Φ.Ι.Α. ή δεν μπορεί για κάποιο λόγο να προχωρήσει στην έκδοση φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας,  τότε  η μεταβίβαση του διαμερίσματος είναι αδύνατη αφού δεν θα είναι εφικτή η μονομερής τροποποίηση, παρά την καλή πρόθεση που ενδεχομένως να έχει ο γείτονας ιδιοκτήτης.  

Και βέβαια τούτο γίνεται περιπλοκότερο όταν οι εμπλεκόμενες ιδιοκτησίες είναι όλο και περισσότερες αφού υπάρχουν περιπτώσεις που η μεταβολή του κοινού ορίου μετακυλίεται – επεκτείνεται και σε άλλα διαμερίσματα δηλαδή όταν επηρεάζει και το όμορο διαμέρισμα της όμορης ιδιοκτησίας κ.ο.κ.  (διαμερισμάτωση σε μεγαλύτερη έκταση του ορόφου).  Σε αυτές τις περιπτώσεις η μονομερής τροποποίηση με την σύμπραξη όλων των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών γίνεται εξαιρετικά δύσκολη και μέχρι να επιτευχθεί η μεταβίβαση είναι αδύνατη.

ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΣ Ο ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΟΥ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ

Δεν θα πρέπει λοιπόν ο έλεγχος για την αγορά του διαμερίσματος να  περιορίζεται στον συνήθη έλεγχο του δικηγόρου.   Απαραίτητο είναι ένας μηχανικός να ελέγξει την νομιμότητα του διαμερίσματος, κι αν χρήζει τακτοποίησης τότε να αποφανθεί για  την δυνατότητα ρύθμισής του καθώς και την δυνατότητα μεταβίβασής του,   ειδικά όταν πρόκειται για αγοραπωλησία πριν ακόμα δοθεί προκαταβολή από τον υποψήφιο αγοραστή με τις όποιες απρόβλεπτες και δυσάρεστες συνέπειες.

Η ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΔΕΝ ΕΞΑΣΦΑΛΙΖΕΙ ΤΗΝ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, πολλές ιδιοκτησίες με αυθαίρετες κατασκευές δύναται να ρυθμιστούν υπό προϋποθέσεις χωρίς συναίνεση ενός ή περισσότερων συνιδιοκτητών όχι όμως και να μεταβιβαστούν κατά τον ίδιο τρόπο.

ΞΕΜΠΛΟΚΑΡΟΥΝ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΤΩΝ ΑΝΟΙΧΤΩΝ ΘΕΣΕΩΝ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΙΣ ΠΥΛΩΤΕΣ

Πρόκειται για τις θέσεις στάθμευσης σε πυλωτές πολυκατοικιών οι οποίες αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες

Επιλύεται το χρόνιο ζήτημα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των ανοιχτών θέσεων στάθμευσης σε πυλωτές πολυκατοικιών, ξεμπλοκάροντας τις μεταβιβάσεις τους αφού πλέον οι συγκεκριμένες θέσεις μπορούν να μετατραπούν σε παρακολούθημα με μονομερή τροποποίηση πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας από τον ιδιοκτήτη ο οποίος δύναται να ενσωματώσει το ποσοστό συγκυριότητας της θέσης στάθμευσης επί του οικοπέδου, σε άλλη του ιδιοκτησία π.χ. στο διαμέρισμά του στην ίδια πολυκατοικία.

Συγκεκριμένα σύμφωνα με το άρθρο 46 του Ν. 5005/21-12-22 (ΦΕΚ 236/Α/21-12-22) ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας κύριας χρήσης π.χ. διαμέρισμα πολυκατοικίας που έχει στην ιδιοκτησία του και ανοικτή θέση στάθμευσης στην πυλωτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί και αυτή σύμφωνα με τη σύσταση, αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, μπορεί να προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει στο διαμέρισμά του το ποσοστό συνιδιοκτησίας της θέσης στάθμευσης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Αν δεν έχει άλλη ιδιοκτησία στην πολυκατοικία παρά μόνο την θέση στάθμευσης, δύναται να την μεταβιβάσει κατ΄ εξαίρεση σε άλλον ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ώστε να μετατρέψει ο ίδιος σύμφωνα με τα παραπάνω τη θέση στάθμευσης σε παρακολούθημα με την ενσωμάτωση του ποσοστού στη δική του ιδιοκτησία.

ΔΑΣΙΚΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ – ΝΕΑ ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΓΙΑ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗ έως τις 31/03/2023

Η παράταση θα είναι έως τις 31 Μαρτίου 2023 στους ιδιοκτήτες δασικών αυθαιρέτων για να υποβάλλουν αίτηση υπαγωγής στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Κτηματολογίου. Ο σχεδιασμός προβλέπει την τακτοποίησή τους για 30 χρόνια.

ΕΥΝΟΪΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ  ή ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ;

Μέχρι τις 31 Μαρτίου 2023 θα λειτουργεί στο Κτηματολόγιο  η πλατφόρμα για την υποβολή αιτήσεων με παράβολο των 250 ευρώ των κατοικιών που βρίσκονται σε εκτάσεις δασικού χαρακτήρα και που εμφανίζουν λειτουργική ενότητα με υφιστάμενους οικισμούς.   Αποκλείονται από τακτοποίηση δασικά αυθαίρετα, που βρίσκονται σε ευαίσθητες προστατευόμενες περιοχές.

Το 2023 θα σταλούν όλα τα στοιχεία στο Συμβούλιο της Επικρατείας όπου θα κριθούν ποια αυθαίρετα συγκεντρώνουν τις προϋποθέσεις να τεθούν σε καθεστώς τακτοποίησης με ευνοϊκές ρυθμίσεις και εξαίρεσης από την κατεδάφιση και ποια σε καθεστώς οριστικής κατεδάφισης.

Όσα αυθαίρετα δεν έχουν δηλωθεί έως την 31η Μαρτίου 2023 στην πλατφόρμα παραμένουν κατεδαφιστέα.

Με ευθύνη του μηχανικού δήλωση και τακτοποίηση των δασικών αυθαιρέτων

Όμως, οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος για την τακτοποίηση των «δασικών» αυθαιρέτων είναι σημαντικές και εκτιμάται ότι χιλιάδες αυθαίρετα που βρίσκονται κυρίως στον πυρήνα του δάσους, ή μέσα σε ρέμα και αιγιαλό, δεν θα μπορέσουν μετά τον έλεγχο των δηλώσεων, να ενταχθούν τελικά στη ρύθμιση και να «τακτοποιηθούν», με αποτέλεσμα να κριθούν κατεδαφιστέα.

Μηχανικός εξετάζει τα στοιχεία του ακινήτου (θέση, παλαιότητα, γειτνίαση με ρέμα, περιοχή NATURA κλπ) και ανάλογα εκδίδει την απαιτούμενη βεβαίωση για την τακτοποίηση της κατοικίας μόνο αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου.

Σύμφωνα με τα όσα δήλωσε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Γιώργος Αμυράς   «Ναι μεν δίνεις 250 ευρώ, για να μπεις στην πλατφόρμα και να δηλώσεις την αυθαίρετη κατοικία σου, αλλά δεν μπορείς να το κάνεις αν το αυθαίρετο βρίσκεται σε περιοχές NATURA, σε υδατορέματα, σε εξόδους διαφυγής του κόσμου, σε περιοχές που πρέπει να έχει πρόσβαση η Πυροσβεστική, σε περιοχές που προστατεύονται από την Συνθήκη RAMSAR, σε υγροβιότοπους, σε παραλίες, σε πυρήνες δασών, σε αρχαιολογικούς χώρους.

-«Υπάρχουν δύο κατηγορίες αυθαιρέτων, εξήγησε. Στη μια είναι όλα τα αυθαίρετα που αναφέρονται παραπάνω και είναι όλα κατεδαφιστέα, ασυζητητί», είπε. «Στην άλλη είναι τα αυθαίρετα που έχουν αναπτυχθεί σαν μικρός οικισμός, κυρίως σαν επέκταση χωριών και κωμοπόλεων και έχουν δίκτυα, δρόμους, ρεύμα, νερό, δίκτυο υπονόμων. Τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας πρέπει να καταγραφούν γιατί δεν γνωρίζουμε πόσα είναι».

Aύξηση του προστίμου της ρύθμισης αυθαίρετων από 1η Οκτωβρίου

Σύμφωνα με τον Ν. 4710/20 αυξάνεται κατά 5% το πρόστιμο αυθαίρετων κατασκευών από την 1η Οκτωβρίου 2022.

Σπεύστε να κάνετε υπαγωγή του ακινήτου σας μέχρι τις 30/9/22 καταβάλλοντας το παράβολο  για την ρύθμιση των αυθαίρετων κατασκευών ώστε να μην επιβαρυνθείτε με την αύξηση του προστίμου.

Είναι σημαντικό να αναθέτετε την δήλωση του ακινήτου σας για την ρύθμιση των αυθαίρετων κατασκευών, σε έμπειρους μηχανικούς ώστε να αποφύγετε τυχόν σφάλματα και παραλείψεις τα οποία θα σας δημιουργήσουν προβλήματα όπως σε ενδεχόμενες μεταβιβάσεις, στην έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κ.ο.κ. όπου για την διόρθωσή τους πολλές φορές απαιτούνται πολύπλοκες, δαπανηρές και χρονοβόρες διαδικασίες.

ΔΗΛΩΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ του ακινήτου σας από έμπειρους μηχανικούς του γραφείου μας.

Λεωφ. Κηφισίας 125-127 – Αθήνα (μετρό Πανόρμου)
(εντός Εμπορικού Κέντρου COSMOS γρ. 339,338,328)
210 699 8937

Για 45 μέρες, μέχρι την 15η Ιουλίου 2022 παρατείνεται η προθεσμία υποβολής αντιρρήσεων επί του περιεχομένου των δασικών χαρτών που αναρτήθηκαν εντός του 2021.

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, λαμβάνοντας υπόψη τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί από την ενεργειακή κρίση οι οποίες δυσχεραίνουν τις οικονομικές συναλλαγές των πολιτών, σε συνδυασμό με τα τεχνικά προβλήματα στις ψηφιακές πλατφόρμες του Ελληνικού Κτηματολογίου, ανακοίνωσε ότι χορηγείται παράταση για την υποβολή αντιρρήσεων επί του περιεχομένου των δασικών χαρτών για 45 ημέρες. Η παράταση αφορά στους δασικούς χάρτες που αναρτήθηκαν εντός του 2021 για τους οποίους η προθεσμία υποβολής αντιρρήσεων εκπνέει στις 31 Μαΐου. Η νέα καταληκτική ημερομηνία για την υποβολή αντιρρήσεων είναι η 15η Ιουλίου 2022.