Loading
No1 : Σύμβουλοι Μηχανικοί
ΤΟΠΟ-ΣΥΝΘΕΣΙΣΤΟΠΟ-ΣΥΝΘΕΣΙΣΤΟΠΟ-ΣΥΝΘΕΣΙΣ
210 6998937 • 697 4804316
info@toposynthesis.gr
Εμπορικό Κέντρο COSMOS (ΜΕΤΡΟ Πανόρμου)

Μπορεί ο γείτονας να μπλοκάρει την μεταβίβαση του διαμερίσματός μου & σε ποιες περιπτώσεις; 

Μονομερής τροποποίηση σύστασης

ΜΠΟΡΕΙ Ο ΓΕΙΤΟΝΑΣ ΝΑ ΜΠΛΟΚΑΡΕΙ ΤΗΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΤΟΥ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΜΟΥ & ΣΕ ΠΟΙΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ; 

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που σε διαμερίσματα διαπιστώνεται το κοινό όριο με το γειτονικό διαμέρισμα να διαφέρει από αυτό που ορίζει η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. 

Η διαμερισμάτωση αυτή, όπως ονομάζεται με την όμορη ιδιοκτησία δημιουργεί την ανάγκη της τροποποίησης της σύστασης ώστε πλέον να μπορούν τα επηρεαζόμενα διαμερίσματα να μεταβιβαστούν.

ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ Η ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

Πρόσφατα ψηφίστηκε νέα νομοθετική ρύθμιση (άρθρο 230 στο Ν. 5037/23.3.2023 ), σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται πλέον η μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικιών ΜΟΝΟ από τους ιδιοκτήτες των  γειτονικών διαμερισμάτων που έχουν το πρόβλημα αυτό,  δίχως πλέον  να απαιτείται η σύμπραξη του συνόλου συνιδιοκτητών του κτιρίου, όπως μέχρι τότε προβλεπόταν, όπου καθιστούσε όμηρους τους ιδιοκτήτες που ήθελαν να μεταβιβάσουν την ιδιοκτησία τους.

ΕΡΓΑΣΙΕΣ & ΕΓΓΡΑΦΑ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΜΟΝΟΜΕΡΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ

Το καλό σενάριο είναι ο γείτονας αρχικά να βρεθεί και να είναι πρόθυμος να συναινέσει στο να γίνει η μονομερής τροποποίηση αναλαμβάνοντας και φέρνοντας σε πέρας όλες τις παρακάτω υποχρεώσεις που αφορούν στο διαμέρισμά του.

Οι υποχρεώσεις και για τις δύο ή και περισσότερες επηρεαζόμενες ιδιοκτησίες για την μονομερή τροποποίηση είναι:

  1. Δηλώσεις του Ν. 4495/17 προκειμένου να δηλωθούν όλες οι  αυθαίρετες κατασκευές στο σύνολό τους με την αποτύπωση των διαμερισμάτων και τη σύνταξη νέων κατόψεων.
  2. Εξόφληση όποιων προστίμων προκύψουν με τις δηλώσεις αυτές και περαίωση της διαδικασίας υπαγωγής στον Ν. 4495/17.
  3. Έκδοση πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης, συμπλήρωση ηλεκτρονικής ταυτότητας για το κάθε διαμέρισμα και σύνταξη πιστοποιητικού πληρότητας.
  4. Έκδοση αποσπασμάτων κτηματολογικού διαγράμματος (για το κάθε ένα διαμέρισμα)
  5. Αίτηση στον Δήμο για την χορήγηση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ των διαμερισμάτων αυτών
  6. Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. για όλους τους επηρεαζόμενους ιδιοκτήτες.
  7. Φορολογική και Ασφαλιστική ενημερότητα ομοίως για όλους

Υπάρχουν ωστόσο και πιο δύσκολες περιπτώσεις, που ο γείτονας δεν είναι εν ζωή και οι κληρονόμοι δεν έχουν εμφανιστεί. Τότε θα πρέπει να βρεθούν όλοι οι κληρονόμοι, να κάνουν αποδοχή κληρονομιάς και έπειτα να έχουν την καλή διάθεση να συμφωνήσουν αναλαμβάνοντας όλες τις παραπάνω κυρίως οικονομικές υποχρεώσεις.

 

ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΚΑΝΟΥΝ ΑΔΥΝΑΤΗ ΤΗΝ ΜΟΝΟΜΕΡΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ

Αντιλαμβάνεται κανείς ότι αν οι αυθαιρεσίες του γειτονικού διαμερίσματος αντιστοιχούν σε πρόστιμο για το  οποίο δεν μπορεί να ανταποκριθεί άμεσα ο ιδιοκτήτης γείτονας ή ακόμα αν έχει οικονομικές εκκρεμότητες π.χ. από ΕΝ.Φ.Ι.Α. ή δεν μπορεί για κάποιο λόγο να προχωρήσει στην έκδοση φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας,  τότε  η μεταβίβαση του διαμερίσματος είναι αδύνατη αφού δεν θα είναι εφικτή η μονομερής τροποποίηση, παρά την καλή πρόθεση που ενδεχομένως να έχει ο γείτονας ιδιοκτήτης.  

Και βέβαια τούτο γίνεται περιπλοκότερο όταν οι εμπλεκόμενες ιδιοκτησίες είναι όλο και περισσότερες αφού υπάρχουν περιπτώσεις που η μεταβολή του κοινού ορίου μετακυλίεται – επεκτείνεται και σε άλλα διαμερίσματα δηλαδή όταν επηρεάζει και το όμορο διαμέρισμα της όμορης ιδιοκτησίας κ.ο.κ.  (διαμερισμάτωση σε μεγαλύτερη έκταση του ορόφου).  Σε αυτές τις περιπτώσεις η μονομερής τροποποίηση με την σύμπραξη όλων των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών γίνεται εξαιρετικά δύσκολη και μέχρι να επιτευχθεί η μεταβίβαση είναι αδύνατη.

ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΣ Ο ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΟΥ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ

Δεν θα πρέπει λοιπόν ο έλεγχος για την αγορά του διαμερίσματος να  περιορίζεται στον συνήθη έλεγχο του δικηγόρου.   Απαραίτητο είναι ένας μηχανικός να ελέγξει την νομιμότητα του διαμερίσματος, κι αν χρήζει τακτοποίησης τότε να αποφανθεί για  την δυνατότητα ρύθμισής του καθώς και την δυνατότητα μεταβίβασής του,   ειδικά όταν πρόκειται για αγοραπωλησία πριν ακόμα δοθεί προκαταβολή από τον υποψήφιο αγοραστή με τις όποιες απρόβλεπτες και δυσάρεστες συνέπειες.

Η ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΔΕΝ ΕΞΑΣΦΑΛΙΖΕΙ ΤΗΝ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, πολλές ιδιοκτησίες με αυθαίρετες κατασκευές δύναται να ρυθμιστούν υπό προϋποθέσεις χωρίς συναίνεση ενός ή περισσότερων συνιδιοκτητών όχι όμως και να μεταβιβαστούν κατά τον ίδιο τρόπο.

At vero eos et accusamus et iusto odio digni goikussimos ducimus qui to bonfo blanditiis praese. Ntium voluum deleniti atque.

Αθήνα Εμπορικό Κέντρο COSMOS
(Δευτέρα - Παρασκευή)
(10π.μ. - 05 μ.μ.)