Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης και Αυθαίρετα

 Σε Έκδοση Πολεοδομικών Αδειών, Τακτοποίηση Αυθαιρέτων, Περιβαλλοντικές Μελέτες

Με τον ερχομό της επόμενης άνοιξης με τον καθορισμό των πρώτων 50 περιοχών οι οποίες θα είναι μέρος των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) αναμένεται η εκκίνηση της εφαρμογής του εργαλείου της Μεταφοράς Συντελεστή, το οποίο αν και έχει θεσπιστεί στη νομοθεσία από το έτος 1979, ουσιαστικά δεν έχει ποτέ εφαρμοστεί.

Με την Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, τελικός στόχος είναι η εύρεση μιας ουσιαστικής λύσης σε περίπου 400.000 αυθαίρετα κτίσματα τα οποία έχουν μεγάλες υπερβάσεις. Για τα κτίσματα αυτά την τωρινή περίοδο και μέχρι το τέλος του μήνα (Ιουνίου) – με την προϋπόθεση να μην δοθεί παράταση – τρέχει η τελική προθεσμία νομιμοποίησης τους. Παρόλα αυτά, φαίνεται ότι ακόμη βρίσκεται προς αναζήτηση η νομική φόρμουλα η οποία θα συμβαδίζει με το σκεπτικό τους Συμβουλίου της Επικρατείας.

Η ενεργοποίηση του ΜΣΔ θα αναλυθεί στο νέο χωροταξικό νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος το οποίο αναμένεται να δει σύντομα το φως της δημοσιότητας. Ωστόσο, ο καθορισμός των πενήντα ΖΥΣ σε περιοχές που ανήκουν σε διάφορους δήμους της επικράτειας, οι οποίες θα παρουσιάζουν τα απαραίτητα χαρακτηριστικά με το βασικότερο να μην επιβαρυνθούν πολεοδομικά, θα βαδίσει ξεχωριστά διότι αυτές θα εισαχθούν στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, των οποίων το πρόγραμμα κατάρτισης θα αρχίσει από τον Σεπτέμβριο έχοντας ως στόχο, τον καθορισμό γης σε όλη την επικράτεια.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς μέχρι και το 2024 θα έχει υπάρξει κάλυψη του 45% των δημοτικών ενοτήτων της Ελλάδας και σε βάθος 10ετιας θα καλυφθεί το σύνολο της επικράτειας. Αυτό θα φέρει και την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης.

ΜΣΔ και Ψηφιακή Τράπεζα Γης

ΜΣΔ και Ψηφιακη Τραπεζα Γης

Σε ότι έχει να κάνει με τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, κλειδί της υπόθεσης για να λειτουργήσει το εργαλείο αυτό θα είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Αυτή η ηλεκτρονική πλατφόρμα θα λειτουργεί ως μια αγορά δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία, η οποία θα δώσει λύσεις σε περιπτώσεις διατηρητέων κτισμάτων ή άλλων βαρών στην αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας καθότι θα υπάρχει πρόβλεψη του ενδεχόμενου μεταφοράς του συντελεστή δόμησης στις λεγόμενες »περιοχές υποδοχής».

Χαρακτηριστικά παραδείγματα εκτός των διατηρητέων κτιρίων είναι τα δημευθέντα ακίνητα κοινωφελών χρήσεων, τα ξενοδοχεία και οι εγκαταλελειμμένες βιομηχανίες καθώς φυσικά και οι δημόσιες εκτάσεις προς απόσυρση. Με αυτόν τον τρόπο, η οριστική λύση για το ζήτημα των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 θα είναι απολύτως εφικτή (υπερβάσεις κατά 40% στην κάλυψη και στη δόμηση ή καθ’ύψος πάνω από 20% ή τελείως αυθαίρετα ή χωρίς καμία οικοδομική άδεια).

Για να πραγματοποιηθεί όμως κάτι τέτοιο θα πρέπει το ΣτΕ να δώσει την συγκατάθεση του για την συνταγματικότητα της διάταξης αυτής. Αν δεν συμβεί κάτι τέτοιο, πρακτικά οι νόμοι για τις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων δεν θα υφίστανται και εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι πλήρωσαν τα πρόστιμα και υπάχθηκαν στον νόμο θα μείνουν ξεκρέμαστοι. Να σημειώσουμε εδώ πως τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 που έχουν δηλωθεί υπερβαίνουν τις 400.000, αντιστοιχώντας στο 35% των δηλώσεων και έχουν να κάνουν με περισσότερα από 35 εκ. τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετης δόμησης.

Ισχύουσες Διατάξεις και Στοιχεία

Μεταφορά Συντελεστή - Στοιχεία

Μέχρι τώρα με τις ισχύουσες διατάξεις μπορεί να γίνει τακτοποίηση με την πληρωμή προστίμου για διάστημα 30 ετών, δυνατότητα η οποία δεν θα ισχύει από την 1η Ιουλίου. Αυτό θα συμβεί καθώς η ανάλογη προθεσμία ορίζει ότι οι δηλώσεις ένταξης στο νόμο περί τακτοποίησης για βαριά αυθαίρετα μπορούν να γίνονται μόνο μέχρι τις 30 Ιουνίου 2020. Παρόλο που είναι αρκετά πιθανό να δοθεί παράταση στην προθεσμία μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου ή έως τις 31 Δεκεμβρίου, το σίγουρο είναι πως η δυνατότητα για την νομιμοποίηση τους θα έχει σύντομη καταληκτική ημερομηνία.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης και η Ψηφιακή Τράπεζα Γης πρόκειται να δώσουν μια οριστική λύση στο πρόβλημα το οποίο υπάρχει εδώ και πολλά έτη. Μέσα από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, θα υπάρχει πρόβλεψη των μεταφορών τίτλων καθώς και η δυνατότητα αποζημίωσης των ιδιοκτητών. Άξιο αναφοράς είναι πως κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης από μνημεία, διατηρητέα και ρυμοτομούμενα ακίνητα τα οποία έχουν χορηγηθεί σε ιδιοκτήτες που μέσω αυτών προχώρησαν σε παραχώρηση δικαιωμάτων δόμησης, αλλά δεν μπορούν να αξιοποιηθούν λόγω της ανενεργής κατάστασης στην οποία βρίσκεται το σύστημα.

Το αποτέλεσμα είναι να παραμένουν σε εκκρεμότητα 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας, η αξία της οποίας φτάνει τα 185 εκατομμύρια ευρώ. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η μεταφερόμενη επιφάνεια στο σύνολο της, η οποία αντιστοιχεί στους αρχικούς τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.

Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για Καθορισμούς Χρήσης Γης σε όλη την Επικράτεια

Τοπικα Πολεοδομικα Σχεδια

Πρόγραμμα εκπόνησης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) σε όλη την χώρα ανακοίνωσαν προ ημερών ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και ο γεν. γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος.  Το πρόγραμμα αυτό έχει να κάνει με την ολιστική αντιμετώπιση της πολεοδόμησης της χώρας που παρά τις συνεχείς προσπάθειες ανά τα έτη, δεν υφίσταται καθώς από τις 1.140 Δημοτικές Ενότητες της χώρας, μόνο το 20% διαθέτει πολεοδομικό σχέδιο ενώ τα μισά εξ αυτών χρειάζονται σίγουρα επικαιροποίηση.

Ο σκοπός του προγράμματος σύμφωνα με τους αρμοδίους είναι σε κάτι λιγότερο από 8 έτη να έχει καλυφθεί με Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και χρήσεις γης το σύνολο της χώρας. Το πρόγραμμα αυτό θα υλοποιηθεί σταδιακά και η προώθηση του θα γίνει σε διακριτές φάσεις, καθεμία εκ των οποίων θα περιλαμβάνει 200 περίπου μελέτες. Οι διαγωνισμοί για τις μελέτες στην πρώτη φάση θα προκηρυχθούν κατά πάσα πιθανότητα τον ερχόμενο Σεπτέμβριο και θα καλύπτουν το 18% της χώρας. Οι μισές μελέτες θα έχουν να κάνουν με νέα σχέδια (δημοτικές ενότητες που δεν έχουν ΤΠΣ ή κάποιο ανάλογο σχέδιο) και οι υπόλοιπες θα είναι αναθεωρήσεις των ήδη υπαρχόντων, παρωχημένων σχεδίων (ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ κλπ).

Ο Δήμος της Αθήνας θα βρίσκεται μέσα στο πρώτο κύμα των μελετών χωρίς να έχει αποφασιστεί ακόμη αν το Τοπικό Χωρικό Σχέδιο της Αθήνας θα συμπεριλάβει και κάποιους άλλους όμορους δήμους. Σε περίπου 2.5 χρόνια από την ανάθεση των μελετών που έχουν εγκριθεί, το Υπουργείο θεωρεί πως η κάλυψη της χώρας με τις πολεοδομικές χρήσεις γης θα φτάσει το 30% περίπου (το 8% θα προκύψει από την αναθεώρηση υφιστάμενων παρωχημένων σχεδίων, το 10% του μεγέθους θα προκύψει από τις νέες μελέτες και το 12% από διατηρούμενα μέχρι τώρα υφιστάμενα σχέδια).

Σκοπός του προγράμματος είναι η απόκτηση επίκαιρου τοπικού πολεοδομικού σχεδίου από όλους τους δήμους και τις δημοτικές ενότητες της χώρας, κάτι που είναι μια από τις προϋποθέσεις για να επιταχυνθεί η πορεία της Ελλάδας προς την πράσινη ανάπτυξη.

Η Εκκίνηση του Προγράμματος και τα Κριτήρια

Για αρχή το πρόγραμμα θα εκκινήσει μέσω προσκλήσεων οι οποίες θα αποσταλούν σε όλους τους Δήμους της χώρας ώστε να εκδηλώσουν ενδιαφέρον για τη συμμετοχή τους και να προχωρήσουν σε προσδιορισμό της σειράς προτεραιότητας των Δημοτικών Ενοτήτων μέχρι και τις 10 Ιουλίου 2020.

Οι προτάσεις των δήμων συνδυαστικά με μια σειρά κριτηρίων τα οποία έχουν θέσει από το Υπουργείο θα καθορίσουν την επιλογή της σειράς με την οποία θα αρχίσει η εκπόνηση ΤΠΣ. Μέσα στα κριτήρια θα εντάσσονται:

  • κοινωνικά προβλήματα με γεωγραφική εστίαση όπως π.χ. η συγκέντρωση ευάλωτων (εξαρτημένα άτομα, άτομα με αναπηρίες) και ειδικών (πχ. κάτοικοι απομακρυσμένων ορεινών και νησιώτικων περιοχών, άνεργοι, μετανάστες, άτομα με πολιτισμικές ή γλωσσικές ιδιαιτερότητες κλπ).
  • αναπτυξιακές πιέσεις, είτε εννοώντας την ύπαρξη έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος ή με την ύπαρξη σημαντικών αναξιοποίητων αναπτυξιακών και αναξιοποίητων πόρων, σε όλους τους παραγωγικούς κλάδους.
  • ωριμότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (δηλ. ύπαρξη σχεδίων ανάλογων με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, ο βαθμός της επικαιρότητας τους, καθώς και οι μελέτες σε εξέλιξη για τέτοια σχέδια).
  • περιβαλλοντικά προβλήματα κυρίως συνδεόμενα με το αστικό περιβάλλον (δεδομένου ότι βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη πρόγραμμα κάλυψης των περιοχών οι οποίες υπάγονται στο δίκτυο Natura 2000 με κάποιες άλλες μελέτες, οι οποίες θα ενσωματωθούν στα ΤΠΣ). Αυτά τα προβλήματα είναι π.χ. οι αστικές θερμικές νησίδες, η τρωτότητα στην κλιματική αλλαγή (άνοδος στάθμης θάλασσα κα.) το μικρό ποσοστό ελεύθερων χωρών κλπ.

Start typing and press Enter to search