Με την ίδρυση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης έρχονται μεγάλες αλλαγές σε αυθαίρετα, κτηματαγορά, χωροταξικά θέματα και πολεοδομία. Το ΤΕΕ (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος) προτείνει μια λύση για την ίδρυση και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Επιπρόσθετα, ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή δόμησης θα ενεργοποιηθεί σε νέα μορφή. Η λύση αυτή έχει την υποστήριξη της κυβέρνησης και των αρμόδιων υπουργείων καθώς θα τεθεί σε διαβούλευση όντας μέρος του αναπτυξιακού πολυνομοσχεδίου. Ο στόχος είναι να τεθεί το όλο εγχείρημα σε εφαρμογή μέσα στους μήνες που ακολουθούν.
Έρχεται ο Μηχανισμός Αποζημίωσης
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα έχει την δυνατότητα λειτουργίας με την μορφή της πλατφόρμας ηλεκτρονικής πώλησης και αγοράς δικαιωμάτων δόμησης έχοντας συγκεκριμένη χρηματική αξία. Επιπλέον, θα συσταθεί ένας μηχανισμός για την αποζημίωση των δικαιούχων μαζί με πόρους για τα λεγόμενα ”πράσινα έργα”. Μάλιστα, το Δημόσιο δεν θα έχει καμία επιβάρυνση και κανένα κόστος. Επίσης, διαμορφώνεται ένας μηχανισμός ο οποίος θα είναι απλός και λειτουργικός. Ο στόχος θα είναι να μπορεί να πραγματοποιείται η μεταφορά του Συντελεστή Δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε άλλα ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.
Τι Συμβαίνει με τους Δήμους
Οι δήμοι της χώρας στο σύνολο τους θα πρέπει να ορίσουν μία με δύο περιοχές το λιγότερο ως ζώνες υποδοχής συντελεστή (ΖΥΣ) από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Σε αυτό το κομμάτι θα ληφθεί υπόψιν η κατάσταση που επικρατεί με τις δηλώσεις που λαμβάνουν χώρα για τα αυθαίρετα καθώς και τα στοιχεία των σχεδιασμών και κτηρίων. Στο σύστημα των ζωνών υποδοχών συντελεστή προβλέπεται η μεταφορά συντελεστή καθώς και οι προβλέψεις οι οποίες αφορούν την αύξηση συντελεστή δόμησης και την μειωμένη κάλυψη. Τα νέα τοπικά χωρικά σχέδια υποχρεωτικά πρέπει να δημιουργηθούν μέσα στην επόμενη τριετία.
Θα Νομιμοποιηθούν τα Αυθαίρετα;
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης υπόσχεται να λύσει και αυτό το μείζον ζήτημα νομιμοποιώντας κάτι παραπάνω από 400.000 αυθαίρετα. Αξίζει να αναφέρουμε πως οι νόμοι Καλαφάτη 4178/201 καθώς και Σταθάκη 4495/2016 βρίσκονται ακόμη σε ισχύ. Αυτό σημαίνει πως δίνεται ευκαιρία σε πολλούς ιδιοκτήτες να έχουν τακτοποιήσει τα ακίνητα τους για τριάντα (30) έτη σύμφωνα και με το νομοσχέδιο το οποίο θα έλθει στη Βουλή προς διαβούλευση σύντομα.
Μεταφορά του Συντελεστή Δόμησης
Το ΤΕΕ στην πρόταση του για την οριστική λύση στο θέμα των αυθαιρέτων προτείνει το εξής. Μέσα από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα δοθεί η λύση στο θέμα των αυθαιρέτων σε συνδυασμό με την ενεργοποίηση του θερμού της ΜΣΔ (Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης) καλύπτοντας τις περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης ακινήτων δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει όλο τον υπάρχοντα συντελεστή που ισχύει για την εκάστοτε περιοχή.
Έκδοση Τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης
Ο ιδιοκτήτης λοιπόν, από τις πρότερες κατηγορίες ακινήτων, μπορεί να ζητήσει να εκδοθεί ο τίτλος μεταφοράς συντελεστή δόμησης, παίρνοντας την μορφή αποζημίωσης. Ο τίτλος αυτός θα του παρέχει το δικαίωμα μεταφοράς ή μεταβίβασης σε κάποιον τρίτο του υπολοίπου συντελεστή του ακινήτου που του ανήκει. Το δικαίωμα της αποζημίωσης το έχουν ακίνητα του δημοσίου, τα ρυμοτομούμενα ακίνητα καθώς και οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων.
Ποίοι θα Ωφεληθούν
Οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων με μεγάλες παραβάσεις της τάξεως του 40% οι οποίοι στερούνται την οικοδομική άδεια θα είναι εκείνοι οι οποίοι θα ωφεληθούν περισσότερο. Συγκεκριμένα αφορά την λεγόμενη 5η κατηγορία αυθαιρέτων. Τα αυθαίρετα αυτά βρίσκονται υπό εξαίρεση κατεδάφισης για 30 έτη. Επίσης, υπάρχει η υποχρέωση για αγορά συντελεστή ώστε να γίνει η νομιμοποίηση τους μετά το πέρας του πολεοδομικού σχεδιασμού. Σύμφωνα με τα στατιστικά του ΤΕΕ, περίπου το 35% των δηλώσεων τακτοποίησης αφορά τέτοια αυθαίρετα. Η ανάγκη για διαθέσιμο συντελεστή θεωρείται πως είναι συνολικά 5 με 10 εκατομμύρια τ.μ.
Παρόλο που η ΜΣΔ (Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης) υπάρχει από τα τέλη της δεκαετίας του 70′, ουσιαστικά ποτέ δεν μπήκε σε λειτουργία. Το αποτέλεσμα ήταν να μπορεί να γίνει η έκδοση τίτλων χωρίς να μπορούν να αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες. Στο σύνολο τους έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από μνημεία και ρυμοτομούμενα ακίνητα, διατηρητέα τα οποία φτάνουν πάνω από 1 εκ τ.μ. Η αξία αυτών εκτιμάται πως ξεπερνά τα 185 εκατομμύρια ευρώ. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που έχει στην κατοχή του το Υπουργείο Περιβάλλοντος, έχουν εκδοθεί 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα και 244.000 τίτλοι από διατηρητέα.
Τι θα Γίνει με τα Διατηρητέα
Οι διατάξεις οι οποίες προβλέπουν την σύσταση και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας θα δώσουν λύση σε 20.000 διατηρητέα τα οποία βρίσκονται σε άθλια κατάσταση όντας παρατημένα και εγκαταλελειμένα. Ο κ. Στασινός πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος πρότεινε την ύπαρξη ενός μηχανισμού ο οποίος θα αποζημιώνει τους ιδιοκτήτες χωρίς να κοστίζει στο Δημόσιο. Οι διαδικασίες θα λαμβάνουν χώρα ηλεκτρονικά λειτουργικά και με ασφάλεια.
Να σημειώσουμε εδώ ότι τα χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα από τα Υπουργεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, έχουν τη δυνατότητα της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης. Αυτό το θέμα είχε παγώσει καθώς οι περιοχές της υποδοχής συντελεστή δεν είχαν ακόμη καθοριστεί. Το ίδιο ακριβώς συνέβαινε και με την Τράπεζα Γης. Για την Τράπεζα Γης υπήρξε νομοθέτηση ωστόσο δεν εφαρμόστηκε το σχέδιο αυτό.
Η Δικαίωση των Οικοδομικών Συνεταιρισμών
Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί δικαιώθηκαν από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο το οποίο επέβαλλε στο κράτος βαριά αποζημίωση. Οι συνεταιρισμοί αυτοί είχαν χάσει το δικαίωμα δόμησης σε δασικές εκτάσεις μετά το 1975. Το κράτος βέβαια δεν είχε τα χρήματα για την εκπλήρωση της υποχρέωσης του. Με την σύσταση της Ψηφιακής Τράπεζας οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί βρίσκονται εντός των κατηγοριών ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης.
Οι Ρυθμίσεις που Έρχονται
Το αναπτυξιακό πολυνομοσχέδιο προβλέπει στις διατάξεις του πως αγοραστές και πωλητές συντελεστή δόμησης θα έχουν την δυνατότητα καταχώρισης των ακινήτων τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
Πάμε να δούμε τι ακριβώς περιλαμβάνουν οι ρυθμίσεις:
- Για τα δικαιούμενα ακίνητα θα εκδοθεί μέσω του αρμόδιου υπουργείου ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλοντος) συντελεστή δόμησης.
- Ο εν λόγω τίτλος θα καταχωρηθεί στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και η αξία του αποκτάται βάσει της τιμής ζώνης που έχει να κάνει με τα τετραγωνικά τα οποία διαθέτει.
- Ο αγοραστής πραγματοποιεί την καταχώρηση του ζητούμενου συντελεστή δόμησης για ακίνητο το οποίο βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή. Στη συνέχεια, το σύστημα θα υπολογίσει την ανάλογη αξία την οποία θα χρεωθεί ο αγοραστής.
- Το σύστημα κάνει απρόσωπα και ηλεκτρονικά την αντιστοίχιση του συντελεστή πωλητών και αγοραστών με προτεραιότητα μέσα στον ίδιο ή κάποιον όμορο δήμο.
- Η πλεονάζουσα αξία θα χρησιμοποιηθεί για την χρηματική ροή. Η αξία αυτή ουσιαστικά θα κάνει την ”χρηματοδότηση” της λειτουργίας της Ψηφιακής Τράπεζας. Θα δημιουργηθεί από τη διαφορά που υπάρχει ανάμεσα στην προσφερόμενη και την ζητούμενη ποσότητα. Επίσης, θα παίξει ρόλο και η διαφορά μεταξύ των αξιών στις τιμές ζώνης κλπ.
Οι Λεπτομέρειες στα Διατηρητέα
- Οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων παίρνουν για αρχή το 30% της αποζημίωσης. Αυτό έχει ως όρο να αποκατασταθεί η πρόσοψη του διατηρητέου που διαθέτει για να έχει το απαραίτητο κεφάλαιο κίνησης για τις εργασίες που επιθυμεί. Το εναπομείναν 70% το παίρνει με το πέρας και την πιστοποίηση των εργασιών.
- Ο εμπλεκόμενος αγοραστής παίρνει το συντελεστή που αγόρασε και ο αντίστοιχος συντελεστής διαγράφεται από το ακίνητο προσφοράς. Όλα τα ανωτέρω εκτελούνται με αντίστοιχες εγγραφές στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο.
- Όσοι συναλλάσσονται με την Ψηφιακή Τράπεζα θα έχουν επιβάρυνση 5% επί της αξίας της συναλλαγής. Έτσι θα γίνεται η χρηματοδότηση για τις δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου στο πράσινο ταμείο.
Παράδειγμα
Πάμε να δούμε το κάτωθι παράδειγμα:
Παραδείγματος χάριν, συναντάμε στην Κυψέλη ένα διατηρητέο 300 τ.μ. Η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 1.000€. Η ανάλογη αποζημίωση καθορίζεται στο ποσό των 300.000 ευρώ. Από τα χρήματα αυτά ένα 5% θα πάει στο πράσινο ταμείο. Το ποσό αυτό αντιστοιχεί στα 15.000 ευρώ. Η προκαταβολή θα οριστεί στο 30% (ήτοι 90.000€) ποσό το οποίο λαμβάνει ο ιδιοκτήτης για να φτιάξει τουλάχιστον την πρόσοψη του διατηρητέου. Αργότερα, με την ανακαίνιση της πρόσοψης του κτιρίου και ύστερα από τον απαραίτητο έλεγχο από τον ελεγκτή δόμησης, θα λάβει το υπόλοιπο δικαιούμενο ποσό αποζημίωσης.
Σε ότι έχει να κάνει με τους κοινόχρηστους χώρους θα ακολουθηθεί το ίδιο ακριβώς μοτίβο. Αυτό θα γίνει από τα χρήματα τα οποία θα έχει η Τράπεζα Γης μέσα από ακίνητα του Δήμου, διατηρητέα κλπ. Μέσα από εκεί προβλέπεται να δίνονται μέσω των αξιών της Τράπεζας Γης οι αποζημιώσεις οι οποίες ανά τα έτη έχουν προκαλέσει μεγάλα προβλήματα στα οικονομικά των δήμων.
