Loading
No1 : Σύμβουλοι Μηχανικοί
ΤΟΠΟ-ΣΥΝΘΕΣΙΣΤΟΠΟ-ΣΥΝΘΕΣΙΣΤΟΠΟ-ΣΥΝΘΕΣΙΣ
210 6998937 • 697 4804316
info@toposynthesis.gr
Εμπορικό Κέντρο COSMOS (ΜΕΤΡΟ Πανόρμου)

Εξελίξεις με Εκτάσεις Εκτός Σχεδίου και Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς

Η πολιτεία σχεδιάζει τον καταρτισμό νέων τοπικών χωρικών σχεδίων με τα οποία θα ”ελευθερωθούν” πολλά στρέμματα γης τα οποία είναι κατάλληλα για πολεοδόμηση. Παρόλο που στις μέρες μας η ρύθμιση αυτή προβλέπεται από τη νομοθεσία, δεν δύναται να λειτουργήσει. Αυτό συμβαίνει καθώς δεν υπάρχει καθορισμός των περιοχών αυτών στα ΣΧΟΟΑΠ και στα ΓΠΣ (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια). Το αποτέλεσμα είναι τα στρέμματα τα οποία διαθέτουν οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί και οι ιδιώτες να παραμένουν μπλοκαρισμένα.

Ιδιωτική Πολεοδόμηση

Ιδ Πολεοδόμηση

Ιδιωτική Πολεοδόμηση είναι μια εδαφική έκταση η οποία βρίσκεται εκτός οικισμών και εκτός σχεδίου πόλεως. Η έκταση αυτή ανήκει είτε εξ αδιαιρέτου ή κατά κυριότητα σε  περισσότερα πρόσωπα φυσικά ή νομικά δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου. Μπορεί βέβαια να ανήκει κατά διαιρετά τμήματα σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα, ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου. Επιπλέον μπορεί να ανήκει σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς ή σε φορείς αστικού αναδασμού. Η εν λόγω έκταση μπορεί να πολεοδομηθεί εξυπηρετώντας διάφορες χρήσης γης. Αυτό μπορεί να έχει να κάνει με μια κατοικία (αμιγής ή γενική), κάποιο πολεοδομικό κέντρο ή για τουρισμό-αναψυχή.

Ποιους Αφορά η Ιδιωτική Πολεοδόμηση

Η ιδιωτική πολεοδόμηση μπορεί να αφορά ιδιοκτήτες μικρών αγροτεμαχίων μη άρτιων τα οποία συνενώνονται. Επίσης μπορεί να αφορά ιδιοκτήτες μεγάλως εκτάσεων καθώς και οικοδομικούς συνεταιρισμούς.

Οι Προϋποθέσεις

  • Η έκταση η οποία βρίσκεται προς πολεοδόμηση πρέπει να έχει τουλάχιστον 50 στρέμματα επιφάνεια και να είναι ενιαία.
  • Η περιοχή πρέπει να βρίσκεται στα όρια εγκεκριμένων ΣΧΟΟΑΠ ή ΓΠΣ ή στα όρια νέων τοπικών χωρικών σχεδίων τα οποία θα καταρτιστούν. Επιπλέον, η περιοχή θα πρέπει να θεωρείται κατάλληλη για παραθεριστική ή κύρια κατοικία.
  • Να μην εμπίπτει σε κάποια περιοχή η οποία είναι περιοχή με ειδικό νομικό καθεστώς. Αυτές είναι οι εξής: κηρυγμένοι αρχαιολογικοί χώροι, οι κοινόχρηστοι χώροι αιγιαλού, παραλίας, όχθης και παρόχθιας ζώνης, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, δημόσιο κτήμα και δάση. Επίσης, δεν πρέπει να είναι τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας και να μην εμπίπτει με τις λεγόμενες περιοχές προστασίας. Σε αυτές απαγορεύεται η δόμηση, σύμφωνα με τις υπάρχουσες διατάξεις.

Καταλληλότητα Ιδ. Πολεοδόμησης και Εξαιρέσεις

  • Η έκταση η οποία δεν διακόπτεται από δημοτικές ή κοινοτικές οδούς καθώς και από εθνικές και επαρχιακές οδούς θεωρείται ενιαία. Θα πρέπει ωστόσο να μην περνούν μέσα από αυτή υδατορέματα καθώς ένεκα του μεγέθους τους προκύπτει ότι ”σπάνε” το ενιαίο της έκτασης.
  • Στην έκταση η οποία είναι πολεοδομούμενη δεν επιτρέπεται η χρησιμοποίηση για οικιστικούς σκοπούς ( αρχαιολογικοί χώροι, περιοχές προστασίας, δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις)
  • Σε περιπτώσεις κατά τις οποίες η επιφάνεια της έκτασης στο σύνολο της ξεπερνά τα 150 στρέμματα ακόμη και αν υπάρχει διακοπή λόγω των προηγούμενων λόγων, μπορεί να γίνει η πολεοδόμηση σε ξεχωριστές ενότητες. Η προϋπόθεση εδώ είναι πως πρέπει οι ενότητες οι οποίες έχουν διαχωρισθεί και εν τέλει θα πολεοδομηθούν, να ξεπερνούν τα 20 στρέμματα. Κάθε μία εκ των ενοτήτων πρέπει να έχει οδική πρόσβαση ή έστω να υπάρχει σύνδεση με τις υπόλοιπες ενότητες.
  • Στις περιπτώσεις των εκτάσεων ή τμημάτων αυτών οι οποίες έχουν κλίσεις άνω του 35% η χάραξη οδικού δικτύου με πλάτος άνω των 3 μέτρων κατά μήκος της κλίσης δεν επιτρέπεται. Τα κτίρια κατά την διάρκεια της πολεοδομικής μελέτης θα πρέπει να έχουν προσαρμογή ανάλογη με το ανάγλυφο του φυσικού εδάφους.

Τι Συμβαίνει με τους Ιδιωτικούς Δρόμους

Οι οδοί οι οποίες είναι μη εγκεκριμένες και περιλαμβάνονται στην εδαφική έκταση της προς πολεοδόμησης περιοχής, προσμετρούνται στο ποσοστό κοινωφελών και κοινόχρηστων χώρων. Μπορεί βέβαια να υπάρχει μετατόπιση κατά τη θέση και το σχήμα τους σύμφωνα πάντα με την προς έγκριση πολεοδομική μελέτη. Πρέπει πάντως να εξασφαλίζεται ο αρχικός λειτουργικός σκοπός τους και να διασφαλίζεται η χρήση τρίτων παρακείμενων στην περιοχή οι οποίοι εξυπηρετούνται χρησιμοποιόντας τις οδούς αυτές.

Ιδιωτική Πολεοδόμηση – Διαδικασία

  • Με βάση την απαραίτητη πολεοδομική μελέτη γίνεται η ιδιωτική πολεοδόμηση. Η εκπόνηση αυτής έρχεται ύστερα από πρωτοβουλία των άμεσων ενδιαφερόμενων. Για την έγκριση αυτής εκδίδεται προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. Σε αυτό συμπεριλαμβάνεται και η γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.
  • Για να πραγματοποιηθεί η ιδιωτική πολεοδόμηση πρέπει να χορηγηθεί βεβαίωση από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος , Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. Η βεβαίωση αυτή πρέπει να βεβαιώνει πως η συγκεκριμένη έκταση βρίσκεται εντός περιοχής ιδιωτικής πολεοδόμησης. Επίσης πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου. Ο χρόνος μεταξύ της πρότερης βεβαίωσης και της υποβολής για έγκριση στην αρμόδια υπηρεσία του ΥΠΕΚΑ για την πολεοδομική μελέτη δεν πρέπει να ξεπερνά την τριετία.
  • Για να εγκριθεί η πολεοδομική μελέτη πρέπει να αποφανθεί το δημοτικό συμβούλιο. Η έκδοση αυτής κοινοποιείται στο Υπουργείο σε προθεσμία 60 ημερών από την ημέρα που έρχεται στο δήμο η ανάλογη μελέτη.  Αν η προθεσμία παρέλθει άπρακτη, τότε η πολεοδομική μελέτη θα πάρει έγκριση δίχως να χρειαστεί η γνώμη του Δημοτικού Συμβουλίου.

Όροι Δόμησης Πολεοδομικής Μελέτης

Η πολεοδομική μελέτη συνοδεύεται από το πολεοδομικό σχέδιο το οποίο συντάσσεται σε υψομετρικό και οριζοντιογραφικό τοπογραφικό υπόβαθρο έχοντας τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως. Συντάσσεται σύμφωνα με τις ειδικές προδιαγραφές και ιδίως περιέχει:

  • Τις χρήσεις γης και όσες τυχόν πρόσθετες υποχρεώσεις ή απαγορεύσεις.
  • Τα έργα υποδομής και τα δίκτυα, τις εκτάσεις περιβαλλοντικής προστασίας που αποδίδονται σε δήμο ή στο Ελληνικό Δημόσιο.
  • Τους κοινωφελείς ή τυχόν κοινόχρηστους χώρους οι οποίοι βρίσκονται σε ποσοστό 50% το λιγότερο της συνολικής έκτασης της περιοχής ιδιωτικής πολεοδόμησης.
  • Τους γενικούς καθώς και ειδικούς όρους και τους περιορισμούς δόμησης. Αυτοί ενδέχεται να ορίζονται σε τμήματα οικοδομικών τετραγώνων ή ανά οικοδομικό τετράγωνο. Κάτι τέτοιο συμβαίνει εφόσον αυτό θα επιβληθεί από την ανάγκη για προστασία του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή από την διαμόρφωση του εδάφους. Μέσα σε αυτά μπορεί να υπάρχουν και άλλες συγκεκριμένες ανάγκες πολεοδομικού χαρακτήρα.
  • Τον μέσο συντελεστή δόμησης που έχει καθοριστεί, στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης. Ο συντελεστής αυτός δεν επιτρέπεται να ξεπερνά το 0,4 για χρήσεις που αφορούν την κατοικία ή αντίστοιχα το 0,6 για όλες τις λοιπές χρήσεις. Εν κατακλείδι, ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν επιτρέπεται να είναι παραπάνω από τον μέσο συντελεστή δόμησης ο οποίος έχει θεσπιστεί από ΣΧΟΟΑΠ ή ΓΠΣ ή τον συντελεστή δόμησης από ΤΧΣ. Από την πολεοδομική μελέτη θα οριστεί ο μέγιστος συντελεστής δόμησης.
  • Την μέση πυκνότητα κατοίκησης. Η μέση πυκνότητα κατοίκησης δεν μπορεί να είναι παραπάνω από πενήντα άτομα ανά εκτάριο πολεοδομούμενης έκτασης.
  • Το ύψος στέγης δεν μπορεί να είναι παραπάνω από 1.50 μέτρα. Επιπρόσθετα, το ύψος το οποίο έχει το κτίσμα, για χρήση κατοικίας δεν πρέπει να είναι πάνω από 7.50 μ. από το διαμορφωμένο έδαφος.

Προϋποθέσεις Για Μεγάλα Αστικά Κέντρα (Πάτρα, Θεσσαλονίκη, Αθήνα κλπ)

Πολεοδόμηση

Πάμε να δούμε τι συμβαίνει στις περιοχές της Αττικής, Θεσσαλονίκης, Πάτρας, Ιωαννίνων, Βόλου, Λάρισας και Ηρακλείου Κρήτης στις οποίες υπάρχουν εκτάσεις. Εφόσον οι εκτάσεις αυτές βρίσκονται μέσα στα όρια αρμοδιότητας των προβλεπόμενων ρυθμιστικών σχεδίων, οι περιοχές ιδιωτικές πολεοδόμησης καθορίζονται με τις παρακάτω προϋποθέσεις:

  • Για να εκδοθεί το ανάλογο προεδρικό διάταγμα για την έγκριση στα σχετικά διαγράμματα γίνεται αποτύπωση των εκτάσεων οι οποίες αποδίδονται στο Δημόσιο ως προστατευόμενες περιοχές. Επιπλέον, αποτυπώνονται και οι εκτάσεις που τελικώς πολεοδομούνται καθώς και αυτές οι οποίες είναι εκτός σχεδίου αδόμητες περιοχές διεπόμενες από το ειδικό καθεστώς προστασίας.
  • Το εμβαδόν της έκτασης η οποία βρίσκεται υπό ρύθμιση πρέπει να είναι 100 στρέμματα το λιγότερο. Η οικιστική ανάπτυξη  από τα υπερκείμενα επίπεδα σχεδιασμού πρέπει να επιτρέπεται ως κατεύθυνση οργανωμένης δόμησης αλλά και οικιστικών αναπτύξεων.
  • Στο Ελληνικό Δημόσιο θα αποδοθεί ένα ποσοστό της τάξεως του 50% κατά κυριότητα της υπό ρύθμιση έκτασης.
  • Αν κάποιο τμήμα  της υπό ρύθμιση έκτασης εμπίπτει σε κάποια περιοχή η οποία θεωρείται προστατευόμενη (αρχαιολογικοί χώροι, δασύλλια, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις) ή (1) εμπίπτει σε κάποια περιοχή προστασίας, ή 2) αποτελεί κάποιο τμήμα γης η οποία είναι υψηλής παραγωγικότητας, η ρύθμιση θα πραγματοποιηθεί μόνο υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
  • Τμήματα των εκτάσεων τα οποία θα ανήκουν στο Ελλ. Δημόσιο μπορούν να μετατραπούν σε προϊόν ανταλλαγής με τμήματα πολεοδομούμενης έκτασης, ακολουθώντας τις σχετικές μελέτες με τελικό στόχο την πολεοδόμηση. Αυτό μπορεί να συμβεί με το ανάλογο προεδρικό διάταγμα και με την προϋπόθεση της ύπαρξης αναγκαιότητας από τη φυσιογνωμία και μορφολογία της περιοχής.
  • Με την προϋπόθεση πως η πολεοδομούμενη έκταση είναι κάτω από το 20% της συνολικής υπό ρύθμιση έκτασης, ο μέσος συντελεστής της πυκνότητας μπορεί να αυξάνεται μέχρι και 0.5.

At vero eos et accusamus et iusto odio digni goikussimos ducimus qui to bonfo blanditiis praese. Ntium voluum deleniti atque.

Αθήνα Εμπορικό Κέντρο COSMOS
(Δευτέρα - Παρασκευή)
(10π.μ. - 05 μ.μ.)